Wer bebaute oder unbebaute Grundstücke besitzt (auch Wald oder land- und forstwirtschaftliche Flächen) ist häufig mit der Vielzahl der Verpflichtungen, die damit einhergehen, überfordert. Hilfe gibt es bei verschiedenen Immobilienverwaltern, die sich um alle anfallenden Aufgaben kümmern.
Begriffserklärungen
Unter Immobilien versteht man „nicht bewegliche“ Sachen. Umgangssprachlich versteht man darunter meist Häuser, aber genaugenommen ist eine Immobilie das Grundstück – das sowohl bebaut als auch unbebaut sein kann. Unter Immobilien ist auch Wohnungseigentum oder Erbbaurecht zu verstehen.
Die sogenannten „Aufbauten“ auf dem Grundstück (Gebäude, Häuser, Lagerräume, Schuppen, etc.), sind mit dem Grundstück fest verbunden und können daher nicht einzeln betrachtet werden (§§93, 94 BGB). Die umgangssprachliche Immobilienverwaltung kann sich also sowohl auf Häuser („Aufbauten“) als auch Grundstücke beziehen.
Daneben wird noch das juristische Wort „Liegenschaften“ für die Grundstücke benutzt. Darunter ist ebenfalls entweder das Grundstück (als Immobilie) zu verstehen oder eine Gewerbefläche. Die Gewerbefläche (bebaut oder unbebaut) wird von der Stadtverwaltung nach einem Flächennutzungsplan oder dem Bebauungsplan als solche ausgeschrieben und muss entsprechend genutzt werden.
Diese Gewerbeflächen werden von der Liegenschaftsverwaltung der Kommunen zum Kauf angeboten und müssen vom Käufer gewerblich oder industriell genutzt werden. Liegenschaften und Grundstücke sind also prinzipiell dasselbe. Der juristische Begriff kommt aber hauptsächlich im öffentlich-rechtlichen Bereich zum Einsatz und bezieht sich daher auch auf die Verwaltung dieser Grundstücke.
Grob gesagt kann man verallgemeinert feststellen: Was im privaten Umfeld als Immobilienverwaltung bezeichnet wird, heißt im kommunalen Umfeld Liegenschaftsverwaltung.
Exkurs: Betreuung der kommunalen Liegenschaften
Im kommunalen Umfeld wird der Begriff Immobilienverwaltung nicht verwendet, stattdessen findet man hier immer den Begriff der Liegenschaft bzw. der Liegenschaftsverwaltung. Hier eine kurze Ausführung dazu, was alles in den Bereich der Liegenschaftsverwaltung fällt:
Betreuung der Liegenschaften
Das verwaltungsrechtlich genutzte Wort Liegenschaften ist bei den öffentlich-rechtlichen Grundstücken üblich, meist dann, wenn jemand ein Baugrundstück erwerben möchte. Die Liegenschaften, die der Stadt oder auch dem Land gehören, werden auch von dort betreut.
Kauf und Verkauf von Liegenschaften
Die Grundstücke, die der Gemeinde gehören, können gemietet, gekauft oder sogar getauscht werden. Zuständig dafür sind die Kommunen, denen die betreffenden Liegenschaften gehören. Die Abwicklung erfolgt über die Fachabteilung (die Liegenschaftsverwaltung) der Stadt (im Rathaus). Grundsätzlich sind hierfür dieselben Voraussetzungen notwendig wie bei einem privaten Verkauf (siehe 4.). Es sind jedoch aufgrund interner Verwaltungsvorschriften meist längere Prozesse bei der Abwicklung nötig.
Betreuung privater Gebäude und Grundstücke
Zurück im privaten Umfeld sollen nun die wesentlichen Bereiche genannt werden, die bei der Immobilienverwaltung eine Rolle spielen.
Verwaltung von Immobilien (Facility Management, Property Management)
Die private oder gewerbliche Immobilienverwaltung kommt in mehreren Varianten vor. Makler beispielsweise werden viele Objekte besitzen, die aber bis zum Verkauf in Schuss gehalten werden müssen. Jemand muss sich also um diese Objekte kümmern. Die kaufmännische Betreuung der Gebäude wird häufig als Property Management bezeichnet und die technische Instandhaltung als Facility Management.
Verwaltung von Mietswohnungen – Hausverwaltung
Wer Häuser oder Wohnungen vermietet, hat es auch mit leer stehenden und bewohnten Objekten zu tun. Er muss sich also sowohl um die Belange der Vermieter als auch um die Pflege oder Renovierung der leer stehenden Gebäude kümmern. Auch hier wird oft die fachliche Hilfe eines Immobilienverwalters in Anspruch genommen.
Aber Mieter kennen hierbei hauptsächlich den Begriff der „Hausverwaltung“. Der Hausverwalter ist aber kein Hausmeister, sondern eine qualifizierte Fachperson, die sich um die Betreuung der Mietparteien kümmert.
Exkurs: Kauf und Verkauf (Veräußerung) von Liegenschaften
Beim Kauf und Verkauf von Liegenschaften (Grundstücken) sind nach §§ 873 und 925 BGB eine Einigung (Auflassung) beider Parteien vor dem Notar sowie eine Eintragung ins Grundbuch erforderlich. Die notarielle Beurkundung ist zwingend erforderlich. Dies ergibt sich daraus, dass es sich um ein Verpflichtungsgeschäft handelt (siehe § 311b BGB).
Achtung: Vorab sind immer die Finanzierungszusagen der Banken notwendig. Auch ein Gutachten über das Objekt ist wegen eventueller Mängel (Preisminderung) hilfreich. Danach ist ein Notar mit dem Vertragsentwurf zu beauftragen, den beim Beurkundungstermin beide Parteien unterzeichnen. Das Grundschuldbestellungsformular der Bank sollte im Idealfall vor dem Termin vorliegen, damit nach der Beurkundung die Grundschuld gleich eingetragen werden kann.
Ablauf beim Notar
Der Notar wird den Parteien anschließend eine Abschrift zusenden. Vom Finanzamt erfolgt der Grunderwerbssteuerbescheid. Wenn dem Notar alle Unterlagen vorliegen, kann der Kaufpreis bezahlt werden. Unabhängig davon teilt das Finanzamt dem Notar mit, dass die Grunderwerbssteuer eingegangen ist, und sendet ihm eine Unbedenklichkeitsbescheinigung zu. Diese benötigt der Notar, um das Eigentum im Grundbuch eintragen zu lassen. Wenn der Kaufpreis bezahlt ist und der Notar über den Zahlungseingang informiert wurde, kann er die Grundschuld im Grundbuch löschen lassen. Käufer und Verkäufer können eine Schlüsselübergabe vornehmen. Nach der Eigentumsumschreibung und Lastenfreistellung im Grundbuch ist der Kaufvertrag abgewickelt.