Ob Wohnungskauf oder Hausbau: Käufer, Verkäufer und Bauherren sind bei Fragen des Immobilienrechts stets individuell gefordert. Wer beispielsweise Eigentümer werden will, kommt am Immobilienrecht nicht vorbei. Denn vor Abschluss des Kaufvertrages gilt es, das Grundbuch genau zu durchleuchten. Wohnungskäufer sollten zudem die Teilungserklärung untersuchen und die Regeln im Wohneigentumsrecht kennen.
Häuslebauer haben es da nicht leichter: Sie müssen sich Baurecht und Bebauungsplan vorknöpfen, sowie einen ordentlichen Schwung Anträge stellen. Auch wer bereits Eigentümer ist muss sich trotzdem hin und wieder durch den Paragraphendschungel kämpfen.
Immobilienrecht beim Haus- und Wohnungskauf
Immobilienkäufer sollten vor dem Unterzeichen des Kaufvertrages einige rechtliche Details klären: Im Energieausweis können sie ablesen, ob ihre Wunschimmobilie eher einen hohen Energieverbrauch hat oder nicht. Zudem finden sie darin etwaige Sanierungsempfehlungen. Wurde das Haus nach dem 1. Februar 2002 gebaut oder in der Zwischenzeit hat seitdem ein Eigentümerwechsel stattgefunden, sollten Käufer in jedem Fall in Erfahrung bringen, ob und welche energetische Sanierung Pflicht ist.
Um die Immobilie deutlich besser zu kennen, hilft ein Blick ins Grundbuch: Denn das gibt nicht nur Auskunft über Lage und Größe des Grundstücks. Auch etwaige Lasten und Beschränkungen – wie eine Grunddienstbarkeit – sind darin eingetragen. Des Weiteren sollte der Käufer den Bebauungsplan auf mögliche Beschränkungen beim Aus- oder Umbau prüfen, sowie in Erfahrung bringen, ob das Grundstück womöglich mit Altlasten – Chemikalien, Giften oder gar Bomben – verseucht ist.
Auch Immobilienverkäufer haben rechtlich einiges zu regeln: Denn laut der Energieeinsparverordnung – kurz EnEV – müssen sie dem Käufer einen Energieausweis vorlegen. Für eine reibungslose Immobilienpräsentation lohnt es sich zudem, den Grundbuchauszug bereits zur Hand zu haben – sodass der Kaufinteressent gar nicht erst beim Grundbuchamt anfragen muss.
Bei der Präsentation der Immobilie gilt aber: Wer von den Vorteilen spricht, darf zu den Mängeln nicht schweigen. Der Verkäufer ist in der Pflicht, seinem Kaufinteressenten bekannte Mängel – zum Beispiel Schimmel oder Altlasten – mitzuteilen. Tut er es nicht und verschweigt dem Käufer bewusst mögliche Nachteile, so wird das vor Gericht als arglistige Täuschung gewertet. Allgemein sollte der Verkäufer oder der von ihm beauftragte Makler sämtliche Informationen, die für die Kaufentscheidung des Interessenten wichtig sind, auch an diesen weitergeben.
Sind Käufer und Verkäufer sich einig, sollten sie im Kaufvertrag die wichtigsten Punkte festschreiben: Die genaue Bezeichnung der Immobilie, ihre Beschaffenheit, ob eine Grundschuld besteht und gegebenenfalls vom Käufer übernommen wird, sowie einige weitere Punkte.
Zusammenarbeit mit dem Makler: Das müssen Käufer und Verkäufer wissen
Wenn ein Kaufvertrag über den Makler zustande kommt, erhält dieser im Anschluss seine Provision. Wie hoch diese ist und welchen Anteil Käufer und Verkäufer davon zahlen, kann der Auftraggeber individuell mit dem Makler vereinbaren. Die Provisionshöhe beträgt je nach Bundesland und Region drei bis sieben Prozent des tatsächlichen Kaufpreises.
Wohneigentumsrecht: die Regeln im Mehrfamilienhaus
Wer sich eine Wohnung kauft, wird dadurch Teil einer Eigentümergemeinschaft. Dies hat weitreichende Folgen für den neuen Eigentümer: So zahlen die Wohnungseigentümer die Kosten für Strom und Abwasser – aber auch für Verwaltung und Instandhaltung – gemeinsam in Form des Hausgeldes. Auch entscheiden sie zusammen, ob etwa die Renovierung des Treppenhauses oder Streichen der Außenfassade notwendig ist. Schwierig wird das dann, wenn der neue Eigentümer anderer Meinung ist – oder die Rücklagen für eine Sanierungsarbeit nicht ausreichen.
Vor dem Kauf sollten angehende Wohnungseigentümer darum genau prüfen, an welche Eigentümergemeinschaft sie sich dadurch binden. Aufschluss über die Regeln und den eigenen Stimmanteil gibt die Teilungserklärung. Zudem sollten angehende Wohnungseigentümer Protokolle und Beschlusssammlungen der letzten Eigentümerversammlungen einsehen, ob Renovierungsarbeiten geplant sind oder auf die lange Bank geschoben wurden. Ein Blick in einige Jahresabrechnungen und die Wirtschaftspläne der letzten fünf bis zehn Jahre helfen, mögliche Lücken im gemeinschaftlichen Haushalt aufzudecken.
Wer seine Eigentumswohnung vermieten will, der muss sich nach dem erfolgreichen Wohnungskauf auch im Mietrecht gut zurechtfinden: Dazu gehören ein wasserdichter Mietvertrag, das Wissen darum wie die Nebenkosten richtig auf den Mieter umgelegt und abgerechnet werden, sowie die Rechte und Pflichten gegenüber dem Mieter. Wer zudem in Gebieten kauft, in denen die Mietpreisbremse gilt, muss beim Festlegen der Miethöhe den örtlichen Mietspiegel berücksichtigen.
Baurecht: Rechtstipps für Bauherren
Stein für Stein zum Eigenheim: Was recht überschaubar klingt, bedeutet für Bauherren einiges an bürokratischem Aufwand. Herausforderung Nummer eins ist der Bebauungsplan: In diesem ist geregelt, was überhaupt auf dem Grundstück gebaut werden darf. Darüber hinaus müssen Häuslebauer mit ihrer Landesbauordnung bestens vertraut sein, den Baubeginn richtig melden und weitere Anträge stellen. Beim Neu- aber auch beim Ausbau sollten sie unter anderem darauf achten, die vorgeschriebenen Abstandsflächen zum Nachbarhaus einzuhalten. Spätestens, wenn das Haus steht, kommt die Frage: Hat das Bauunternehmen oder der Handwerker auch geliefert, was im Bauvertrag vereinbart war? Für die Bauabnahme sollte darum in jedem Fall ein Abnahmeprotokoll angefertigt werden.