In Deutschland gibt es rund 35.000 Immobilienmakler, die allerdings nicht alle selbständig arbeiten, sondern oft in Anstellungs-Verhältnissen beschäftigt sind. Der Branchenverband IVD (Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e. V.) umfasst rund 6.000 Mitglieds-Unternehmen. Das Immobilien-Vermittlungsgeschäft wird hierzulande stark durch die Finanzdienstleistungs-Branche geprägt, was sich aus der geschäftlichen Nähe der Objektvermittlung zur Immobilienfinanzierung erklärt.
Dementsprechend sind viele Makler-Unternehmen mit Banken und Sparkassen verbunden. Die Sparkassen-Finanzgruppe ist als Ganzes betrachtet der größte Immobilien-Vermittler in Deutschland. Allerdings betreiben die meisten Sparkassen das Vermittlungsgeschäft in eigener Regie. Neben den mit Finanzinstituten verbundenen Maklern gibt es auch viele eigenständige Makler.
Maklerprovision
Der Provisionsanspruch entsteht, wenn ein Kausalzusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und dem Abschluss des Vertrags besteht. Diese Voraussetzung muss im Streitfall der Makler beweisen, beispielsweise durch einen schriftlichen Immobiliennachweis. Die Höhe der Maklerprovision, die als „Mäklerlohn“ bezeichnet wird, kann im Rahmen bestimmter gesetzlicher Grenzen grundsätzlich frei verhandelt werden und richtet sich nach der Marktlage, dem Preis der Immobilie sowie den am Markt üblichen Konditionen. Sie beträgt üblicherweise
- bei privaten Immobilienverkäufen in Deutschland regelmäßig zwischen 5,95 und 7,14 % des Kaufpreises (inklusive Umsatzsteuer),
- bei privaten Immobilienvermietungen bis zu zwei Netto-Monatskaltmieten (zuzüglich Umsatzsteuer) (durch das Wohnungsvermittlungsgesetz begrenzt) und
- bei gewerblichen Immobilientransaktionen entsprechend den individuellen Absprachen zwischen Makler und Auftraggeber.
Die marktüblichen Prozentsätze der Maklerprovision bei Immobilienverkäufen sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Dabei handelt es sich nicht um gesetzlich verpflichtende Provisionshöhen, sondern sie dienen Maklern und Kunden zur Orientierung.
Abhängig von den regionalen Usancen für das private Immobilienmaklergeschäft, wird die Provision
- zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (häufig zu gleichen Teilen),
- ausschließlich vom Verkäufer getragen oder
- ausschließlich vom Käufer getragen.
Die Provision des Verkäufers wird in der Branche als Innenprovision, die des Käufers als Außenprovision bezeichnet. Eine vollständige Innenprovision, auch unter dem Stichwort Bestellerprinzip bekannt, hat die Vorteile, dass
- die Immobilie ohne zusätzliche Maklerprovision für den Käufer angeboten werden kann (also faktisch im Kaufpreis berücksichtigt ist, sofern die Marktsituation dies zulässt),
- der Käufer insofern im Rahmen der Immobilienfinanzierung geringere schwer fremdfinanzierbare Erwerbsnebenkosten hat und
- dies eine ökonomisch effiziente Kostenallokation darstellt, da derjenige, der über die Beauftragung eines Maklers und dessen Auswahl entscheidet, diesen auch bezahlt, so dass ein echter Qualitäts- und Preiswettbewerb entsteht.
Eine vollständige Innenprovision hat scheinbar den Nachteil, dass die Erwerbsnebenkosten, wie u. a. die Grunderwerbsteuer und die Beurkundungskosten, höher ausfallen, da diese sich i. d. R. auf Basis des Wertes der Beurkundung bzw. des Wertes der Gegenleistung berechnen, und diese Werte sich aufgrund der inkludierten Courtage erhöhen können. Diese Sichtweise greift indes insofern zu kurz, als bei einem funktionierenden Markt Immobilien, die ohne Makler vermarktet werden mit solchen konkurrieren, bei denen ein Makler tätig wird, so dass ein Verkäufer, wenn er sich gegen die Beauftragung eines Maklers entscheidet, den Wert der Courtage auf den Kaufpreis aufschlagen und damit selbst vereinnahmen kann.
In seltenen Fällen wird zwischen Verkäufer und Makler eine Mehrerlösvereinbarung getroffen. Hierbei wird neben einer Provision zusätzlich bei Überschreitung eines bestimmten Kaufpreises der Mehrerlös zwischen Makler und Verkäufer nach einem bestimmten vorher vereinbarten Muster aufgeteilt.
Maklerprovision im notariellen Kaufvertrag
Wenn Immobilienmakler ihre Rechte auf Courtage im Kaufvertrag absichern, spricht man von der sogenannten Maklerklausel. Die Maklerklausel konstatiert, dass die Vermittlung der Immobilie durch den Makler zustande gekommen ist. Wird die Maklerklausel mit einer Formulierung verwendet, die den Käufer bei Nichtzahlung der Courtage zur sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Vermögen unterwirft, ist dies nach Ansicht der Notarkammer nicht angemessen, und widerspricht „den guten Sitten“.
Sofern Käufer von Immobilien entgegen der Empfehlung der Notarkammer eine solche Klausel akzeptieren, sollten sie beachten, dass die Erwähnung des Maklers und dessen Provision im notariellen Kaufvertrag nur dann eine Erhöhung der notariellen Beurkundungsgebühr nach sich zieht, wenn der Verkäufer sich zur Zahlung der Provision dem Makler gegenüber verpflichtet hatte, diese Verpflichtung dann aber vom Käufer übernommen wird. Wenn nur der Käufer eine Maklergebühr leisten muss, erhöht sich damit nicht auch der grunderwerbssteuerpflichtige Gebäudewert, wenn der Käufer den Makler beauftragt hatte. Hierzu genügt der einfache Satz in der Maklerklausel des Kaufvertrages: „Der Käufer hat den Makler beauftragt.“ Fehlt dieser Satz, dann ist die Maklerprovision ggf. grunderwerbsteuererhöhend.