Wer bebaute oder unbebaute Grundstücke besitzt (auch Wald oder land- und forstwirtschaftliche Flächen) ist häufig mit der Vielzahl der Verpflichtungen, die damit einhergehen, überfordert. Hilfe gibt es bei verschiedenen Immobilienverwaltern, die sich um alle anfallenden Aufgaben kümmern.

Begriffserklärungen

Unter Immobilien versteht man „nicht bewegliche“ Sachen. Umgangssprachlich versteht man darunter meist Häuser, aber genaugenommen ist eine Immobilie das Grundstück – das sowohl bebaut als auch unbebaut sein kann. Unter Immobilien ist auch Wohnungseigentum oder Erbbaurecht zu verstehen.

Die sogenannten „Aufbauten“ auf dem Grundstück (Gebäude, Häuser, Lagerräume, Schuppen, etc.), sind mit dem Grundstück fest verbunden und können daher nicht einzeln betrachtet werden (§§93, 94 BGB). Die umgangssprachliche Immobilienverwaltung kann sich also sowohl auf Häuser („Aufbauten“) als auch Grundstücke beziehen.

Daneben wird noch das juristische Wort „Liegenschaften“ für die Grundstücke benutzt. Darunter ist ebenfalls entweder das Grundstück (als Immobilie) zu verstehen oder eine Gewerbefläche. Die Gewerbefläche (bebaut oder unbebaut) wird von der Stadtverwaltung nach einem Flächennutzungsplan oder dem Bebauungsplan als solche ausgeschrieben und muss entsprechend genutzt werden.

Diese Gewerbeflächen werden von der Liegenschaftsverwaltung der Kommunen zum Kauf angeboten und müssen vom Käufer gewerblich oder industriell genutzt werden. Liegenschaften und Grundstücke sind also prinzipiell dasselbe. Der juristische Begriff kommt aber hauptsächlich im öffentlich-rechtlichen Bereich zum Einsatz und bezieht sich daher auch auf die Verwaltung dieser Grundstücke.

Grob gesagt kann man verallgemeinert feststellen: Was im privaten Umfeld als Immobilienverwaltung bezeichnet wird, heißt im kommunalen Umfeld Liegenschaftsverwaltung.

Exkurs: Betreuung der kommunalen Liegenschaften

Im kommunalen Umfeld wird der Begriff Immobilienverwaltung nicht verwendet, stattdessen findet man hier immer den Begriff der Liegenschaft bzw. der Liegenschaftsverwaltung. Hier eine kurze Ausführung dazu, was alles in den Bereich der Liegenschaftsverwaltung fällt:

Betreuung der Liegenschaften

Das verwaltungsrechtlich genutzte Wort Liegenschaften ist bei den öffentlich-rechtlichen Grundstücken üblich, meist dann, wenn jemand ein Baugrundstück erwerben möchte. Die Liegenschaften, die der Stadt oder auch dem Land gehören, werden auch von dort betreut.

Kauf und Verkauf von Liegenschaften

Die Grundstücke, die der Gemeinde gehören, können gemietet, gekauft oder sogar getauscht werden. Zuständig dafür sind die Kommunen, denen die betreffenden Liegenschaften gehören. Die Abwicklung erfolgt über die Fachabteilung (die Liegenschaftsverwaltung) der Stadt (im Rathaus). Grundsätzlich sind hierfür dieselben Voraussetzungen notwendig wie bei einem privaten Verkauf (siehe 4.). Es sind jedoch aufgrund interner Verwaltungsvorschriften meist längere Prozesse bei der Abwicklung nötig.

Betreuung privater Gebäude und Grundstücke

Zurück im privaten Umfeld sollen nun die wesentlichen Bereiche genannt werden, die bei der Immobilienverwaltung eine Rolle spielen.

Verwaltung von Immobilien (Facility Management, Property Management)

Die private oder gewerbliche Immobilienverwaltung kommt in mehreren Varianten vor. Makler beispielsweise werden viele Objekte besitzen, die aber bis zum Verkauf in Schuss gehalten werden müssen. Jemand muss sich also um diese Objekte kümmern. Die kaufmännische Betreuung der Gebäude wird häufig als Property Management bezeichnet und die technische Instandhaltung als Facility Management.

Verwaltung von Mietswohnungen – Hausverwaltung

Wer Häuser oder Wohnungen vermietet, hat es auch mit leer stehenden und bewohnten Objekten zu tun. Er muss sich also sowohl um die Belange der Vermieter als auch um die Pflege oder Renovierung der leer stehenden Gebäude kümmern. Auch hier wird oft die fachliche Hilfe eines Immobilienverwalters in Anspruch genommen.

Aber Mieter kennen hierbei hauptsächlich den Begriff der „Hausverwaltung“. Der Hausverwalter ist aber kein Hausmeister, sondern eine qualifizierte Fachperson, die sich um die Betreuung der Mietparteien kümmert.

Exkurs: Kauf und Verkauf (Veräußerung) von Liegenschaften

Beim Kauf und Verkauf von Liegenschaften (Grundstücken) sind nach §§ 873 und 925 BGB eine Einigung (Auflassung) beider Parteien vor dem Notar sowie eine Eintragung ins Grundbuch erforderlich. Die notarielle Beurkundung ist zwingend erforderlich. Dies ergibt sich daraus, dass es sich um ein Verpflichtungsgeschäft handelt (siehe § 311b BGB).

Achtung: Vorab sind immer die Finanzierungszusagen der Banken notwendig. Auch ein Gutachten über das Objekt ist wegen eventueller Mängel (Preisminderung) hilfreich. Danach ist ein Notar mit dem Vertragsentwurf zu beauftragen, den beim Beurkundungstermin beide Parteien unterzeichnen. Das Grundschuldbestellungsformular der Bank sollte im Idealfall vor dem Termin vorliegen, damit nach der Beurkundung die Grundschuld gleich eingetragen werden kann.

Ablauf beim Notar

Der Notar wird den Parteien anschließend eine Abschrift zusenden. Vom Finanzamt erfolgt der Grunderwerbssteuerbescheid. Wenn dem Notar alle Unterlagen vorliegen, kann der Kaufpreis bezahlt werden. Unabhängig davon teilt das Finanzamt dem Notar mit, dass die Grunderwerbssteuer eingegangen ist, und sendet ihm eine Unbedenklichkeitsbescheinigung zu. Diese benötigt der Notar, um das Eigentum im Grundbuch eintragen zu lassen. Wenn der Kaufpreis bezahlt ist und der Notar über den Zahlungseingang informiert wurde, kann er die Grundschuld im Grundbuch löschen lassen. Käufer und Verkäufer können eine Schlüsselübergabe vornehmen. Nach der Eigentumsumschreibung und Lastenfreistellung im Grundbuch ist der Kaufvertrag abgewickelt.

Immobilienerwerb als Ausländer in Deutschland

Der Erwerb von Immobilien durch Ausländer ist in Deutschland klar geregelt. Dennoch sind die Möglichkeiten für ausländische Bürger im internationalen Vergleich sehr vielfältig. Dabei gibt es natürlich auch hier einige Besonderheiten, die es zu beachten gilt.

EU- oder Nicht-EU-Bürger: Der Unterschied

Kaum ein Land ist so großzügig, was den Immobilienkauf durch Ausländer angeht, wie Deutschland. Es ist sowohl natürlichen als auch juristischen Personen gestattet, deutsche Immobilienobjekte zu erwerben. Die Herkunft und Staatsbürgerschaft der Person spielt dabei keine Rolle.

Eine häufig gestellte Frage in diesem Zusammenhang ist die nach dem Aufenthaltsstatus der Person, die ein Objekt kauft. Zwar ist der Immobilienerwerb nahezu problemlos für Jedermann möglich, doch ändert ein Erwerb nichts am derzeitigen Aufenthaltsstatus. Für Bürger der EU stellt dies überhaupt kein Problem dar, da EU-Bürger sich – sofern sie zukünftig auch in Deutschland wohnen wollen – lediglich beim Einwohnermeldeamt anmelden müssen. Dank der Europäischen Union bestehen hier keine Grenzen mehr.

Anders ist es bei Nicht-EU-Bürgern. Zwar sind diese ohne Weiteres berechtigt, Immobilien zu erwerben, doch ändert der Besitz nicht den Aufenthaltsstatus. Wer also eine private Immobilie kauft, muss über ein Visum oder eine Aufenthaltserlaubnis verfügen, um nach Deutschland einreisen zu können. Hierbei gibt es jedoch auch eine Ausnahme: Wer ein Gewerbeobjekt kauft, um ein selbstständiges Gewerbe zu betreiben, kann eine Aufenthalts- sowie Gewerbegenehmigung erhalten und sich somit im Land aufhalten.

Immobilienmarkt Deutschland

Der Immobilienmarkt in Deutschland entwickelt sich rasant. Die Deutschen geben mehr als 160 Milliarden Euro im Jahr für den Erwerb von Immobilien aus – Tendenz steigend. Auch der Umsatz der Immobilienbranche stiegt laut dem Immobilienmarktbericht der Gutachterausschüsse in den vergangenen Jahren kräftig an.

Gerade in den Großstädten sorgen Sanierungen und Neubauprojekte dafür, dass das Angebot an Immobilien der starken Nachfrage nach Wohnraum gerecht wird.

In Berlin, Hamburg, München, Köln und vielen anderen beliebten Städten ist der Kauf einer Immobilie viel mehr als eine Altersvorsorge. Auch als Investitionsobjekt wird ein Haus oder eine Eigentumswohnung in der Stadt immer begehrter. Die Deutschen geben mehr als 160 Milliarden Euro im Jahr für den Erwerb von Immobilien aus – Tendenz steigend.

In den vergangenen Jahren stieg der Umsatz in der Immobilienbranche laut dem Immobilienmarktbericht der Gutachterausschüsse um ca. 3 bis 14 Prozent jährlich an. Diese Entwicklung trägt der enormen Nachfrage und dem regen Neubau Rechnung.

Aufgrund der immer größeren Vielfalt der zur Verfügung stehenden Immobilien – vom sozialen Wohnen bis zur Luxusimmobilie – ist es wichtig, sich vor einem Kauf oder auch Verkauf grundlegend zu informieren.

Immobilienspiegel helfen bei Wertermittlung

Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, muss sich zu allererste Gedanken über den Wert der Immobilie machen.

Beim Kauf einer Immobilie ist das wichtigste Kriterium die Lage. Je besser die Lage, desto wertstabiler die Immobilie - und deshalb ist sie dort auch teurer.

Die Lage ist kaum veränderbar, der Zustand einer Immobilie kann jedoch jederzeit durch Renovierung und Sanierung verbessert werden.

Hilfe können hier unabhängige Gutachter bieten. Damit bekommen Verkäufer und Käufer, aber auch Erblasser und Erben, Geschiedene sowie Enteignete eine realistische Einschätzung, was das Haus oder die Wohnung tatsächlich wert ist. Professionelle Gutachter können den Wert einer Immobilie genau ermitteln. Dabei kommt es auf individuelle Faktoren wie Bausubstanz, Umgebung und Ausstattung des Objekts an.

Immobilienmärkte prüfen und Kaufentscheidung treffen

Erst die grundlegende Recherche und Information verschafft Käufern und Verkäufern einen Vorteil am Immobilienmarkt. Deutschland verzeichnet zwar eine rege Neubautätigkeit und wird sowohl bei Zuzüglern als auch bei Investoren immer beliebter, allerdings ist der Aufwärtstrend am Immobilienmarkt nicht überall gleich stark festzustellen.

So können vor allem die Ballungsgebiete mit einem enormen Zuwachs bei Preisen und Nachfrage aufwarten, während Immobilien in ländlichen Regionen sowie im Ostteil der Bundesrepublik aufgrund der geringeren Nachfrage zum Teil schwer veräußerbar sind.

Die Top Ten in Deutschland

Wachsender Konkurrenzdruck, auf der Sonnenseite große Headhunting-Konzerne, in ihrem Schatten kleine Firmen - das ist der Trend bei Personalberatungen. Eine neue Studie zeigt die zehn Marktführer in Deutschland.

1. Egon Zehnder

Der Marktführer unter den in Deutschland vertretenen Headhuntern hat seinen Hauptsitz in der Schweizer Wirtschafts- und Finanzmetropole Zürich. Harvard-Absolvent Egon P.S. Zehnder hatte beim US-Branchenpionier Spencer Stuart das Headhunter-Handwerk gelernt und gründete 1964 seine Firma. Heute steuert der Inder Rajeev Vasudeva Zehnders Geschäfte von Neu-Delhi aus. Eigentümer sind die Partner des Unternehmens. Zehnder beschäftigt mehr als 400 Consultants und unterhält 69 Büros in 41 Ländern. Weltweiter Umsatz: rund 517 Millionen Euro. In Deutschland ist Egon Zehnder mit sechs Büros und 50 Beratern präsent. Umsatz: 83,1 Millionen Euro.

2. Kienbaum Executive Consultants

Das Unternehmen mit Hauptsitz in Gummersbach bei Köln war einmal eine klassische Managementberatung und betrieb Personalberatung nur nebenher. Bekannt machten Kienbaum großformatige Stellenanzeigen, die jahrzehntelang in Wochenendausgaben überregionaler Tageszeitungen erschienen. Kienbaum ist heute breit aufgestellt, mit Büros in zahlreichen Ländern, Schwerpunkt: Human Resources. Das Angebot umfasst vor allem Executive Search, Outplacements, Vergütungsberatung, Managementdiagnostik, Kommunikationsberatung. Nach Schätzung des Branchenportals ConsultingStar erzielte Kienbaum mit Executive Search 2014 in Deutschland rund 30 Millionen Euro Honorarumsatz

3. Spencer Stuart

Branchenpionier Spencer "Spence" Stuart war Headhunter in der Abteilung Executive Search von Booz Allen Hamilton (jener US-Beratungsfirma, für die auch Whistleblower Edward Snowden tätig war). 1956 machte sich Spencer Stuart selbstständig und arbeitete von Beginn an grenzüberschreitend. Sein erster Auftrag führte ihn nach Südamerika, und er war auch einer der ersten Consultants, die ihr Geschäft nach Europa ausdehnten. Heute unterhält das Unternehmen 56 Stützpunkte in 30 Ländern rund um den Globus. In Deutschland ist Spencer Stuart seit einem halben Jahrhundert aktiv; 18 Berater erreichten laut ConsultingStar-Schätzung 2014 einen Umsatz von etwa 23 Millionen Euro.

4. Korn Ferry

Gegründet wurde das Unternehmen 1968 in Los Angeles. International gilt es heute als Nummer eins der Branche und ist - anders als die weltweite Nummer zwei Egon Zehnder - ein börsennotiertes Unternehmen mit einem breiten Dienstleistungsangebot: Executive Search, Board Services, Leadership & Talent Consulting, Recruitment Process Outsourcing. Niederlassungen in Deutschland sind Frankfurt am Main, Düsseldorf und Hamburg. Mit 20 Beratern erzielte Korn Ferry 2014 in Deutschland laut ConsultingStar etwa 22 Millionen Euro Umsatz.

5. Russell Reynolds Associates

Das 1969 gegründete Unternehmen gehört zu den Big Five der Headhunting-Branche. Firmengründer Russell Reynolds hat Top-Manager für viele bekannte US-Unternehmen gesucht, in den USA etwa für den Versicherer Aetna und den Computerkonzern Hewlett-Packard. Russell Reynolds arbeitete aber auch für bekannte Organisationen wie die National Football League. In Deutschland holte Russell Reynolds sich 2014 zum Beispiel den Auftrag zur Suche eines Geschäftsführers für das insolvente Windkraftunternehmen Prokon. 350 Consultants, 44 Büros in Amerika, Europa, Afrika und im Raum Asien/Pazifik; der Deutschland-Umsatz liegt laut ConsultingStar bei rund 20 Millionen Euro

6. Odgers Berndtson

Die netzwerkartig strukturierte Organisation gehört seit mehr als 40 Jahren zu den führenden internationalen Headhunting-Firmen und beschäftigt weltweit rund 600 Mitarbeiter an 52 Standorten in 29 Ländern. Der deutsche Teil wurde 1971 in Frankfurt am Main gegründet. Wer im Handelsregister nachsieht, entdeckt eine Holding namens Poseidon Marktforschungs- und Service GmbH, die jeweils wiederum 100 Prozent der Gesellschafteranteile an der Odgers Berndtson Unternehmensberatung GmbH und an der 2-Steps-A-Head Consulting GmbH hält. Eigentümer sind die 20 Partner der Firma. Mit rund hundert Mitarbeitern erzielte Odgers Berndtson in Deutschland laut ConsultingStar etwa 17 Millionen Euro Umsatz

7. Mercuri Urval

Durch organisches Wachstum hat sich Mercuri Urval, 1967 in Schweden gegründet, zu einem führenden Beratungsunternehmen mit heute mehr als 700 Mitarbeitern in über 25 Ländern auf fünf Kontinenten entwickelt. Es gilt unter Branchenkennern als weltweit führend in der Managementdiagnostik und Potenzialanalyse. In Deutschland unterhalten die Schweden sechs Büros. 62 Beraterinnen und Berater erzielten nach Firmenangaben 2014 einen Deutschland-Umsatz von 15,9 Millionen Euro.

8. Rochus Mummert Executive Consultants

Das Beratungshaus, vor gut 40 Jahren von dem ehemaligen Industriemanager Rochus Mummert gegründet, hat ähnlich wie Kienbaum über mehrere Jahrzehnte Personal fast ausschließlich über Stellenanzeigen in Printmedien gesucht. Kunden sind vor allem Familienunternehmen und Mittelständler. In den letzten Jahren wandelte Rochus Mummert sich hin zu einem Anbieter von Executive Search, hat seinen Sitz in München und unterhält drei weitere Büros in Deutschland. Mit über 20 Beratern erzielte das Unternehmen laut eigenen Angaben einen Umsatz von rund 13 Millionen Euro.

9. Heidrick & Struggles

1953 gehörten Gardner Heidrick und John Struggles zu den ersten, die auf die Idee kamen, ein Geschäft mit der systematischen Suche und telefonischen Direktansprache von Führungskräften aufzuziehen. Die beiden ehemaligen Unternehmensberater waren Pioniere: Mit ihrem in Chicago (US-Bundestaat Michigan) ansässigen Unternehmen legten sie sozusagen den Grundstein für das Search Business. Die Aktien der Firma werden heute an der US-Technologiebörse Nasdaq notiert. Weltweit unterhält Heidrick & Struggles über 50 Büros mit 1600 Mitarbeitern. In Deutschland läuft das Geschäft wieder etwas besser als in den vergangenen Jahren, als zahlreiche umsatzstarke Berater abgesprungen waren. ConsultingStar schätzt den Umsatz der deutschen Heidrick-Truppe auf 11,5 Millionen Euro

10. Amrop / delta Management Consultants

Die Delta Management Consultants GmbH hat ihren Hauptsitz in Düsseldorf. Das 1983 gegründete Unternehmen befindet sich im Eigentum seiner geschäftsführenden Gesellschafter. Diese Consultants schwören auf eine spezielle Unternehmenskultur und legen besonderen Wert auf Disziplin, Termintreue, Präzision. Delta ist Teil der weltweit operierenden Amrop Hever Group, kurz Amrop. Die Mitglieder dieses Zusammenschlusses sind zwar wirtschaftlich völlig eigenständig, jedoch ist die Gruppe mehr als nur ein locker geknüpftes Netzwerk von Beratungsfirmen. Der Deutschland-Umsatz beläuft sich laut Schätzung von ConsultingStar auf 11 Millionen Euro.

Sie haben ein Grundstück und wollen dieses nachhaltig veräußern, bebauen oder sogar bewirtschaften. Vielleicht sind Sie aber auch Eigentümer eines Altbaus und hegen den Gedanken einer Neuplatzierung am Markt mittels Revitalisierung.

Es ist nicht ausschließlich die Lage, die den Wert Ihres Grundstücks anhand der Bodenrichtwertkarte bestimmt. Viel entscheidender ist der Grad der Auslastung mittels einer durchdachten Planung, um mit dem Endprodukt die Erwartungen der Nachfrager zu erfüllen. Nur so erzielen Sie den maximalen Nutzen aus Ihrem Grundstück.

In drei Leistungsphasen, Analyse, Wertsteigerung und Angebot.

Diese Methode der gemeinsamen Wertschöpfung bildet die tragende Säule des Erfolges und setzt gleichzeitig auf ein reduziertes bzw. überschaubares Risiko.

Beispiel:

Zur Entwicklung eines unbebauten Grundstücks im Frankfurter Westend wurde eine Public Private Partnership eingegangen. Diese Liegenschaft wies ein hohes Entwicklungspotenzial auf, da unbebaute Grundstücke in der Innenstadt von Frankfurt am Main überaus rar sind. Nach Prüfung der Eignung und Auswahlgesprächen wurde ein Unternehmen ausgewählt, das schon in der Vergangenheit eine Reihe von Wohnbauvorhaben, vornehmlich im oberen Preissegment, sehr erfolgreich und mit hohem Architekturanspruch realisiert hatte. Alle relevanten Rahmenbedingungen waren seitens des Unternehmens zum Verhandlungszeitpunkt analysiert. So konnten adäquate Lösungen für die komplexen Anforderungen des Projektes angeboten werden. Ein in sich geschlossenes Vertragswerk wurde gemeinsam ausgearbeitet. Aus dem Veräußerungserlös erhielt das Land den Grundstückswert, der Investor die von ihm aufgewendeten Kosten. Der verbleibende Entwicklungsgewinn wurde zwischen den Partnern verteilt.