Wie muss ich mein Eigenheim versichern?

Empfehlenswert sind gleich mehrere Versicherungen, damit Sie für den Fall der Fälle gewappnet sind: Als Bauherr brauchen Sie in der Bauphase eine Bauherrenhaftpflicht-Versicherung. Denn kommt auf Ihrer Baustelle jemand zu Schaden, haften Sie. Vor Schäden durch Diebstahl, Einbruch, Blitzschlag und andere Zerstörungen in der Bauzeit schützt Sie die Bauleistungsversicherung.

Eine Wohngebäudeversicherung sichert Sie gegen Schäden ab, die an Ihrer Immobilie durch Feuer, Wasser oder Sturm entstanden sind. Für Eigentümer und Vermieter ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ein Muss. Sie regelt den Schadenersatz, wenn jemand auf Ihrem Grundstück zum Beispiel einen Unfall hat. Ebenfalls wichtig: die Hausratversicherung für Schäden an Möbeln und Hausrat. Oft greift diese Versicherung auch bei Diebstahl.

In Deutschland gibt es rund 35.000 Immobilienmakler, die allerdings nicht alle selbständig arbeiten, sondern oft in Anstellungs-Verhältnissen beschäftigt sind. Der Branchenverband IVD (Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e. V.) umfasst rund 6.000 Mitglieds-Unternehmen. Das Immobilien-Vermittlungsgeschäft wird hierzulande stark durch die Finanzdienstleistungs-Branche geprägt, was sich aus der geschäftlichen Nähe der Objektvermittlung zur Immobilienfinanzierung erklärt.

Dementsprechend sind viele Makler-Unternehmen mit Banken und Sparkassen verbunden. Die Sparkassen-Finanzgruppe ist als Ganzes betrachtet der größte Immobilien-Vermittler in Deutschland. Allerdings betreiben die meisten Sparkassen das Vermittlungsgeschäft in eigener Regie. Neben den mit Finanzinstituten verbundenen Maklern gibt es auch viele eigenständige Makler.

Maklerprovision

Der Provisionsanspruch entsteht, wenn ein Kausalzusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und dem Abschluss des Vertrags besteht. Diese Voraussetzung muss im Streitfall der Makler beweisen, beispielsweise durch einen schriftlichen Immobiliennachweis. Die Höhe der Maklerprovision, die als „Mäklerlohn“ bezeichnet wird, kann im Rahmen bestimmter gesetzlicher Grenzen grundsätzlich frei verhandelt werden und richtet sich nach der Marktlage, dem Preis der Immobilie sowie den am Markt üblichen Konditionen. Sie beträgt üblicherweise

• bei privaten Immobilienverkäufen in Deutschland regelmäßig zwischen 5,95 und 7,14 % des Kaufpreises (inklusive Umsatzsteuer),
• bei privaten Immobilienvermietungen bis zu zwei Netto-Monatskaltmieten (zuzüglich Umsatzsteuer) (durch das Wohnungsvermittlungsgesetz begrenzt) und
• bei gewerblichen Immobilientransaktionen entsprechend den individuellen Absprachen zwischen Makler und Auftraggeber.

Die marktüblichen Prozentsätze der Maklerprovision bei Immobilienverkäufen sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Dabei handelt es sich nicht um gesetzlich verpflichtende Provisionshöhen, sondern sie dienen Maklern und Kunden zur Orientierung.

Abhängig von den regionalen Usancen für das private Immobilienmaklergeschäft, wird die Provision

• zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (häufig zu gleichen Teilen),
• ausschließlich vom Verkäufer getragen oder
• ausschließlich vom Käufer getragen.

Die Provision des Verkäufers wird in der Branche als Innenprovision, die des Käufers als Außenprovision bezeichnet. Eine vollständige Innenprovision, auch unter dem Stichwort Bestellerprinzip bekannt, hat die Vorteile, dass

• die Immobilie ohne zusätzliche Maklerprovision für den Käufer angeboten werden kann (also faktisch im Kaufpreis berücksichtigt ist, sofern die Marktsituation dies zulässt),
• der Käufer insofern im Rahmen der Immobilienfinanzierung geringere schwer fremdfinanzierbare Erwerbsnebenkosten hat und
• dies eine ökonomisch effiziente Kostenallokation darstellt, da derjenige, der über die Beauftragung eines Maklers und dessen Auswahl entscheidet, diesen auch bezahlt, so dass ein echter Qualitäts- und Preiswettbewerb entsteht.

Eine vollständige Innenprovision hat scheinbar den Nachteil, dass die Erwerbsnebenkosten, wie u. a. die Grunderwerbsteuer und die Beurkundungskosten, höher ausfallen, da diese sich i. d. R. auf Basis des Wertes der Beurkundung bzw. des Wertes der Gegenleistung berechnen, und diese Werte sich aufgrund der inkludierten Courtage erhöhen können. Diese Sichtweise greift indes insofern zu kurz, als bei einem funktionierenden Markt Immobilien, die ohne Makler vermarktet werden mit solchen konkurrieren, bei denen ein Makler tätig wird, so dass ein Verkäufer, wenn er sich gegen die Beauftragung eines Maklers entscheidet, den Wert der Courtage auf den Kaufpreis aufschlagen und damit selbst vereinnahmen kann.

In seltenen Fällen wird zwischen Verkäufer und Makler eine Mehrerlösvereinbarung getroffen. Hierbei wird neben einer Provision zusätzlich bei Überschreitung eines bestimmten Kaufpreises der Mehrerlös zwischen Makler und Verkäufer nach einem bestimmten vorher vereinbarten Muster aufgeteilt.

Maklerprovision im notariellen Kaufvertrag

Wenn Immobilienmakler ihre Rechte auf Courtage im Kaufvertrag absichern, spricht man von der sogenannten Maklerklausel. Die Maklerklausel konstatiert, dass die Vermittlung der Immobilie durch den Makler zustande gekommen ist. Wird die Maklerklausel mit einer Formulierung verwendet, die den Käufer bei Nichtzahlung der Courtage zur sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Vermögen unterwirft, ist dies nach Ansicht der Notarkammer nicht angemessen, und widerspricht „den guten Sitten“.

Sofern Käufer von Immobilien entgegen der Empfehlung der Notarkammer eine solche Klausel akzeptieren, sollten sie beachten, dass die Erwähnung des Maklers und dessen Provision im notariellen Kaufvertrag nur dann eine Erhöhung der notariellen Beurkundungsgebühr nach sich zieht, wenn der Verkäufer sich zur Zahlung der Provision dem Makler gegenüber verpflichtet hatte, diese Verpflichtung dann aber vom Käufer übernommen wird. Wenn nur der Käufer eine Maklergebühr leisten muss, erhöht sich damit nicht auch der grunderwerbssteuerpflichtige Gebäudewert, wenn der Käufer den Makler beauftragt hatte. Hierzu genügt der einfache Satz in der Maklerklausel des Kaufvertrages: „Der Käufer hat den Makler beauftragt.“ Fehlt dieser Satz, dann ist die Maklerprovision ggf. grunderwerbsteuererhöhend.

Ihr neues Zuhause

Sie haben eine Immobilie gekauft? Dann kann der Einzug in die eigenen vier Wände in der Regel schnell erfolgen. Wenn Sie selbst bauen, liegt noch ein gutes Stück Weg vor Ihnen, bevor die Traumimmobilie bezugsfertig ist. Aber auch Sie haben wichtige Etappen bereits geschafft.

Wenn Sie eine Immobilie gekauft haben

Der Einzug steht kurz bevor. Machen Sie am besten eine Liste, was Sie alles noch erledigen müssen. Von der Schlüsselübergabe bis zur detaillierten Planung des Umzugs. Muss vorher noch renoviert werden? Dann beauftragen Sie die Handwerker. Organisieren Sie einen neuen Kindergarten oder eine Schule für Ihren Nachwuchs. Stellen Sie einen Nachsende-Auftrag für die Post.

Vieles müssen Sie ummelden: zum Beispiel Telefon und Internet, Ihr Auto, Versicherungen, Daueraufträge, eventuell auch Ihr Konto. Schließen Sie wichtige neue Versicherungen ab – wie zum Beispiel eine Wohngebäudeversicherung.

Wenn Sie eine Immobilie bauen

Sobald die Finanzierung steht, stellt Ihr Bauunternehmen den Bauantrag. Schließen Sie nötige Versicherungen vor Baubeginn ab. Prüfen Sie regelmäßig den Fortschritt auf der Baustelle. Binden Sie eventuell einen unabhängigen Bauberater ein, der die Qualität der Arbeit beurteilen kann. Begleichen Sie Rechnungen erst, wenn die Leistung erbracht ist und prüfen Sie sie genau.

Nach dem Richtfest ist es bis zur feierlichen Schlüsselübergabe meist nicht mehr lang. Melden Sie der Baubehörde, wenn der Bau abgeschlossen ist. Und erstellen Sie Ihre Merkliste für den Umzug.

So kalkulieren Sie den Immobilienbau richtig

Grundlage einer soliden Immobilienfinanzierung ist eine korrekte und absolut ehrliche Kalkulation ihres finanziellen Spielraums. Wir empfehlen Ihnen daher, Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben transparent gegenüberzustellen. Voraussetzung dafür, dass Sie sich bei der späteren Finanzierung finanziell nicht übernehmen, ist Ihre Ehrlichkeit gegenüber sich selbst:

Haben Sie alle laufenden (Haushalts-)Kosten berücksichtigt? Können Sie die monatliche Belastung dauerhaft tragen?

Als Grundregel für eine solide Immobilienfinanzierung gilt, dass die monatliche Rate 30 bis 50 Prozent Ihres Nettoeinkommens nicht übersteigen sollte. Grundvoraussetzung für die Vergabe einer Immobilienfinanzierung sind regelmäßige Einkünfte. Die Vergabe eines Darlehens hängt neben dem Objektwert von Ihrer nachgewiesenen Bonität ab: Die meisten unserer Finanzierungspartner verlangen zur Vergabe eines Darlehens, z.B. an einen Alleinstehenden, ein nachgewiesenes, monatliches Mindest-Nettoeinkommen in Höhe von 1.500€.

Mit diesen Nebenkosten müssen Sie rechnen

Informieren Sie sich vor dem Hausbau unbedingt über die anfallenden Nebenkosten, denn diese addieren sich zum vereinbarten Kaufpreis des Grundstücks sowie den Baukosten. Beachten Sie: Die Höhe der Kaufnebenkosten hängt vom Kaufpreis ab. Daher gilt: Je teurer das Grundstück, desto höher die Kaufnebenkosten.

Da bei einem Hausbau viele verschiedene Leistungserbringer beteiligt sind, sollten Sie bei der Planung nicht nur die eigentlichen Kosten für den Bau berücksichtigen, sondern auch die Ausgaben für Architekt und Statiker sowie für Behörden und Versicherungen einplanen. Ebenso will ein passendes Grundstück gefunden und gekauft werden.

Haben Sie vor, Ihr Grundstück über einen Makler zu kaufen, so muss auch dessen Maklerprovision in der Kalkulation berücksichtigt werden.

Versicherungsschutz beim Neubau

Bei der Durchführung von Neubaumaßnahmen werden nicht selten öffentlich zugängliche Bereiche beeinträchtigt oder es besteht in anderer Form ein Risiko für Dritte. Bei solchen Situationen ist Vorsicht geboten, denn jeder Eigentümer trägt die Verantwortung und Haftung dafür, dass für Dritte keine Gefahren von seiner Baustelle ausgehen.

Folgend finden Sie einige Versicherungspolicen, die für Sie beim Immobilienneubau empfehlenswert sein können, um für den Fall der Fälle gewappnet zu sein.

Bauherren-Haftpflichtversicherung:

Die Bauherren-Haftpflichtversicherung federt Schadenersatzansprüche gegenüber dem Eigentümer ab. Im Schadensfall reguliert diese Versicherung die finanziellen Schadenersatzansprüche auf der Baustelle verunglückter Passanten oder Anwohner.

Eine Police kostet in der Regel rund ein Promille der Bausumme – bei einer Maßnahme von 50.000 Euro also etwa 50 Euro – und schützt für den Zeitraum der Bautätigkeit. Achten Sie darauf, dass die abgeschlossene Versicherungssumme mindestens drei Millionen Euro für Personenschäden beträgt.

Bauhelfer-Unfallversicherung:

Jeder kennt die Situation: Nachbarn, Freunde und Bekannte unterstützen häufig nach Feierabend beim Umbau. In dieser Situation kann die Bauhelfer-Unfallversicherung Gold wert sein. Hilfskräfte sind, unabhängig ob bezahlt oder nicht, durch die Bau-Berufsgenossenschaft gesetzlich gegen Unfall versichert. Der Bauherr selbst ist allerdings im Ernstfall der Berufsgenossenschaft voll regresspflichtig. Mit einer privaten Bauhelfer-Unfallversicherung kann er sich finanziell absichern. Die Leistungen der Versicherung umfassen lebenslange Rentenzahlungen und/ oder Einmalabfindungen im Todesfall bzw. bei Invalidität. Eine Unfallversicherung ist bereits für einen Einmalbetrag in Höhe von 200 bis 300 Euro zubekommen.

Bauleistungsversicherung:

Statistisch gesehen kommt es bei jeder zweiten Baustelle zu einem größeren Schadensfall mit eventuellen Beschädigungen des Gebäudes bzw. des Baumaterials. Da auch der unsichtigste Bauherr viele Gefahren nicht ausschließen kann, empfehlen wir Ihnen eine Bauleistungsversicherung. Diese deckt Schäden durch Handwerker, mutwillige Zerstörung sowie Schäden durch Diebstahl oder Sturm ab. Der Versicherungsschutz umfasst in der Regel die gesamte Bauzeit (maximal 24 Monate) und versichert alle Baustoffe, Bauleistungen und Bauteile gegen unvorhergesehene Schäden. Die Versicherungsgesellschaften berechnen für die Police eine Einmalprämie, die in etwa ein Promille der Bausumme entspricht.

Wichtige Punkte beim Bauwerkvertrag

Einer der wichtigsten Bestandteile des Bauvorhabens in Eigenverantwortung an sich ist der Bauwerkvertrag, da er für den späteren Ablauf des Baus die Weichen stellt.

Um kostspielige Konsequenzen zu vermeiden, achten Sie bei der Ausfertigung des Werkvertrages unbedingt auf richtige Formulierungen, da bereits eine fehlende Vereinbarung teuer werden kann.

Voraussetzung für den Bau eines Eigenheims ist ein baureifes Grundstück. Informieren Sie sich unbedingt vor dem Kauf nicht nur über die Lage und den Preis des Grundstücks, sondern auch über das Grundstück an sich.